中山大學(xué)《房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與中國(guó)特色的房?jī)r(jià)運(yùn)行規(guī)律》其它上課時(shí)間：
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【課程背景】
政策風(fēng)云變幻，調(diào)控手段頻繁，房地產(chǎn)泡沫之聲不絕于耳，房地產(chǎn)業(yè)的確面臨著巨大的壓力，是攻還是守 還是攻守兼?zhèn)?到底該何去何從
今天的房地產(chǎn)商， 必須弄懂中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的前途與發(fā)展軌跡，必須正確解讀《中央改革決定》的內(nèi)涵；
今天的房地產(chǎn)商，如果還沒(méi)有弄清楚中國(guó)房?jī)r(jià)運(yùn)行規(guī)律與中國(guó)特色的供求背景
那么，你真的很危險(xiǎn)了。。。 課程大綱：
中山大學(xué)《房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與中國(guó)特色的房?jī)r(jià)運(yùn)行規(guī)律》
——董藩
主辦：中山大學(xué)房地產(chǎn)教育中心 課程時(shí)間：2014年7月12-13日
【課程背景】
政策風(fēng)云變幻，調(diào)控手段頻繁，房地產(chǎn)泡沫之聲不絕于耳，房地產(chǎn)業(yè)的確面臨著巨大的壓力，是攻還是守 還是攻守兼?zhèn)?到底該何去何從
今天的房地產(chǎn)商， 必須弄懂中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的前途與發(fā)展軌跡，必須正確解讀《中央改革決定》的內(nèi)涵；
今天的房地產(chǎn)商，如果還沒(méi)有弄清楚中國(guó)房?jī)r(jià)運(yùn)行規(guī)律與中國(guó)特色的供求背景
那么，你真的很危險(xiǎn)了。。。
【專家簡(jiǎn)介】
董藩，著名青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任，土地資源管理、政府經(jīng)濟(jì)管理兩個(gè)專業(yè)博士生導(dǎo)師，兼任民革中央委員、國(guó)家審計(jì)署特約審計(jì)員、建設(shè)部專家委員會(huì)委員及北大、清華、上海交大等多所大學(xué)兼職教授。董藩26歲碩士畢業(yè)后直接破格晉升為副教授，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域最年輕的副教授。32歲時(shí)晉升教授，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域最年輕的的教授。在國(guó)際會(huì)議和海內(nèi)外報(bào)刊發(fā)表文章300余篇，70次獲國(guó)家、�。ú浚�、市級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)。成果60余次在內(nèi)參刊出，20余次直報(bào)江澤民、朱鎔基、胡錦濤等國(guó)家主要領(lǐng)導(dǎo)人，50次受到溫家寶、李嵐清、曾培炎等國(guó)家、省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)重視、批示，影響到國(guó)家和地方發(fā)展。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，董藩是公認(rèn)的對(duì)國(guó)家決策和輿論具有重要影響的人物，曾被評(píng)為“年度中國(guó)爭(zhēng)議人物”、“中國(guó)房地產(chǎn)年度人物”、“中國(guó)房地產(chǎn)年度思想貢獻(xiàn)人物”、“中國(guó)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)紅人”等，也是外國(guó)政府和投資銀行高度關(guān)注的中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一。董藩個(gè)人業(yè)績(jī)和學(xué)術(shù)觀點(diǎn)被美國(guó)之音、美國(guó)之音電視臺(tái)、美國(guó)《世界日?qǐng)?bào)》、《華爾街日?qǐng)?bào)》、新加坡《聯(lián)合早報(bào)》、新華社、中央電視臺(tái)等媒體廣泛傳播。國(guó)家主要領(lǐng)導(dǎo)人多次高度評(píng)價(jià)董藩的觀點(diǎn)，他也是外國(guó)政府和投資銀行關(guān)注的中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一，是美國(guó)GLG,德意志銀行、瑞士銀行集團(tuán)、瑞士信貸、高盛、美國(guó)資本集團(tuán)等著名企業(yè)的咨詢專家，也曾擔(dān)任多家開(kāi)發(fā)公司的顧問(wèn)。
在業(yè)內(nèi)，董藩被譽(yù)為“國(guó)策高參”（多項(xiàng)建議被中央領(lǐng)導(dǎo)批示、采納）、'學(xué)術(shù)界的彭德懷'、“影響中國(guó)發(fā)展進(jìn)程的四位中青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家”之一（林毅夫、華生、胡鞍鋼、董藩）、“給房地產(chǎn)市場(chǎng)算命最準(zhǔn)的人”、“中國(guó)房地產(chǎn)四大名嘴”之一（任志強(qiáng)、潘石屹、馮侖、董藩），也被許多反對(duì)他的人稱為“人民公敵”（四次被《人民日?qǐng)?bào)》批判）、“四千萬(wàn)教授”。
董藩長(zhǎng)期給中國(guó)建設(shè)銀行總行、中國(guó)工商總行、中國(guó)銀行總行、長(zhǎng)江商學(xué)院、清華、北大、上海交大、浙大、廈大、中山、重慶大學(xué)等各種房地產(chǎn)總裁班、韓國(guó)企業(yè)家班、新加坡企業(yè)家班、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、soho中國(guó)等海內(nèi)外頂端業(yè)內(nèi)人士、企業(yè)講授房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)投資與理財(cái)?shù)恼n程，每年聽(tīng)他講課的海內(nèi)外企業(yè)家近萬(wàn)人次，是公認(rèn)的最具號(hào)召力、影響力、最風(fēng)趣的演講者。曾成功幫助許多企業(yè)家、社會(huì)名流和普通百姓在財(cái)富高峰上快速攀升。
【課程大綱：
】
第一部分：房地產(chǎn)業(yè)的前途與發(fā)展軌跡——基于《中央改革決定》的觀察
一、房地產(chǎn)業(yè)的確面臨著巨大的壓力
▲江河日下的房地產(chǎn)業(yè)地位與聲譽(yù)
▲錯(cuò)誤觀點(diǎn)泛濫，成為主流認(rèn)識(shí)和決策依據(jù)
▲房地產(chǎn)學(xué)科教育的落后以及政治化、道德化、娛樂(lè)化、社會(huì)化、妖魔化、暴力化成為錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的表面原因
▲制度設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)文化是沖突的根本原因
▲混亂、無(wú)序、朝令夕改的政策
▲房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為對(duì)穩(wěn)定威脅最大的行業(yè)
二、《改革決定》中與房地產(chǎn)有關(guān)的說(shuō)法
▲堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，貫徹黨的基本路線，不走封閉僵化的老路，不走改旗易幟的邪路——這意味著保持穩(wěn)定仍然是主旋律，要保持穩(wěn)定就要繼續(xù)調(diào)控，繼續(xù)打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)
▲一方面強(qiáng)調(diào)“緊緊圍繞使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟(jì)體制改革”，另一方面強(qiáng)調(diào)“公有制為主體”——這意味著決策層也很糾結(jié)，力圖將相互沖突的制度糅合在一起，但很難，回到房地產(chǎn)業(yè)上尚未形成明確而科學(xué)的發(fā)展思路
▲經(jīng)濟(jì)體制改革是全面深化改革的重點(diǎn)，核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系……著力解決市場(chǎng)體系不完善、政府干預(yù)過(guò)多和監(jiān)管不到位問(wèn)題——把兩方面意思都說(shuō)了，既有弱化調(diào)控、弱化行政干預(yù)的意思，又有增加新的監(jiān)管措施、強(qiáng)化監(jiān)管力度的意思
▲堅(jiān)持發(fā)展仍是解決我國(guó)所有問(wèn)題的關(guān)鍵這個(gè)重大戰(zhàn)略判斷，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心——出口受擠壓，消費(fèi)較穩(wěn)定，要發(fā)展就要靠投資，靠投資就離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)。
▲建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)——土地制度不統(tǒng)一、適用法律不一樣，怎么可能
▲在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股——十八億畝土地紅線不保了嗎 規(guī)劃和用途管制的權(quán)力在農(nóng)民手里嗎 土地使用權(quán)具備有效流轉(zhuǎn)的條件嗎
▲農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)——土地財(cái)政問(wèn)題如何解決
▲縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制——這意味著城市建設(shè)用地成本的上升
▲擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥——這意味著土地財(cái)政規(guī)模的增加與某些建設(shè)項(xiàng)
三、項(xiàng)目成本的上升
▲建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益——意味著將修改法規(guī)、提高標(biāo)準(zhǔn)、改變土地增值分配方法，但很難
▲完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)——市地可以，農(nóng)地沒(méi)有多大的操作可能性
▲建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享——很難，需要時(shí)間和系統(tǒng)性制度法規(guī)梳理
▲加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革——房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的含義不同；立法是一項(xiàng)麻煩而漫長(zhǎng)的工作
▲保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓——農(nóng)村宅基地與房產(chǎn)市場(chǎng)與城市無(wú)關(guān)；對(duì)建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的態(tài)度曖昧
▲從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地，提高城市土地利用率——意味著土地單價(jià)的上升、容積率的提高
▲研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)——成立投資公司 政策性銀行
▲健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系，建立公開(kāi)規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制——沒(méi)有新意的頂層設(shè)計(jì)；慣性表述；公積金法規(guī)會(huì)有修改
▲啟動(dòng)實(shí)施一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策——提升房地產(chǎn)需求規(guī)模：人口數(shù)量、性別、照料需求
▲加快戶籍制度改革，全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開(kāi)中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)�！康禺a(chǎn)需求上升；引導(dǎo)人口流向，但很難
▲穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系——繼續(xù)推進(jìn)城市化，解決進(jìn)城農(nóng)民工的住房保障問(wèn)題，從市場(chǎng)與保障兩個(gè)方面推升開(kāi)發(fā)規(guī)模
▲必須毫不動(dòng)搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，堅(jiān)持公有制主體地位，發(fā)揮國(guó)有經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)作用，不斷增強(qiáng)國(guó)有經(jīng)濟(jì)活力、控制力、影響力————意味著央企、國(guó)企撤出房地產(chǎn)領(lǐng)域的說(shuō)法徹底終止
四、目前調(diào)控政策的幾個(gè)特點(diǎn)
▲從穩(wěn)定的角度而不是是否過(guò)熱、是否存在泡沫角度研究調(diào)控——寧要開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，不要老百姓造反
▲采用行政手段重壓，不在意是否違法、是否違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律，解決了房地產(chǎn)問(wèn)題再解決宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題
▲反復(fù)強(qiáng)調(diào)地方政府的責(zé)任，并利用官員任免機(jī)制確保調(diào)控成功。不僅明確地方政府責(zé)任，且責(zé)任到人
▲強(qiáng)力干預(yù)總需求，要求大城市和核心城市實(shí)行嚴(yán)格管制
▲相信輿論和網(wǎng)民，不信專家（缺德、不值那些錢）
▲采取一切手段，包括輿論引
五、限購(gòu)限貸政策何時(shí)會(huì)取消
▲取消限購(gòu)限貸政策的條件
★市場(chǎng)供求關(guān)系趨于均衡，取消限購(gòu)限貸政策不會(huì)導(dǎo)致需求爆發(fā)、價(jià)格暴漲
★雖然供求關(guān)系不均衡，但已經(jīng)研究出科學(xué)、嚴(yán)密的替代性調(diào)控方案
★因?yàn)橄拶?gòu)限貸政策導(dǎo)致交易量明顯下滑、影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，失業(yè)明顯增加、財(cái)政收入困難，威脅到社會(huì)穩(wěn)定
★因?yàn)橄拶?gòu)限貸、價(jià)格下滑，導(dǎo)致退房潮出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間嚴(yán)重沖突，發(fā)生系列嚴(yán)重的流血、死亡事件，促使政府反思
▲限購(gòu)限貸政策長(zhǎng)期化的所謂“理由”
★控制通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格暴漲，維護(hù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定
★促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展
★調(diào)節(jié)貧富差距，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定
六、房地產(chǎn)業(yè)仍然是最好的產(chǎn)業(yè)
▲房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)
▲房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升期
▲房地產(chǎn)業(yè)控制了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈
▲房地產(chǎn)業(yè)是天然的資本運(yùn)作行業(yè)，杠桿率高
▲房地產(chǎn)業(yè)有兩重門檻，攔住了眾多的競(jìng)爭(zhēng)者
▲房地產(chǎn)供應(yīng)彈性小，需求彈性大
▲房地產(chǎn)的需求原則上只擴(kuò)大不縮小
▲房地產(chǎn)沒(méi)有替代品
▲房地產(chǎn)具有區(qū)域壟
許林芳
徐周
李良德
高圣皓
張珂
黃道雄
甘建榮