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【課程背景】
政策風云變幻，調控手段頻繁，房地產泡沫之聲不絕于耳，房地產業(yè)的確面臨著巨大的壓力，是攻還是守 還是攻守兼?zhèn)?到底該何去何從
今天的房地產商， 必須弄懂中國房地產業(yè)的前途與發(fā)展軌跡，必須正確解讀《中央改革決定》的內涵；
今天的房地產商，如果還沒有弄清楚中國房價運行規(guī)律與中國特色的供求背景
那么，你真的很危險了。。。 課程大綱：
中山大學《房地產業(yè)的發(fā)展趨勢與中國特色的房價運行規(guī)律》
——董藩
主辦：中山大學房地產教育中心 課程時間：2014年7月12-13日
【課程背景】
政策風云變幻，調控手段頻繁，房地產泡沫之聲不絕于耳，房地產業(yè)的確面臨著巨大的壓力，是攻還是守 還是攻守兼?zhèn)?到底該何去何從
今天的房地產商， 必須弄懂中國房地產業(yè)的前途與發(fā)展軌跡，必須正確解讀《中央改革決定》的內涵；
今天的房地產商，如果還沒有弄清楚中國房價運行規(guī)律與中國特色的供求背景
那么，你真的很危險了。。。
【專家簡介】
董藩，著名青年經濟學家、房地產專家，中國人民大學經濟學博士，北京師范大學管理學院教授、北京師范大學房地產研究中心主任，土地資源管理、政府經濟管理兩個專業(yè)博士生導師，兼任民革中央委員、國家審計署特約審計員、建設部專家委員會委員及北大、清華、上海交大等多所大學兼職教授。董藩26歲碩士畢業(yè)后直接破格晉升為副教授，成為當時全國社會科學領域最年輕的副教授。32歲時晉升教授，成為當時全國社會科學領域最年輕的的教授。在國際會議和海內外報刊發(fā)表文章300余篇，70次獲國家、�。ú浚�、市級獎勵。成果60余次在內參刊出，20余次直報江澤民、朱鎔基、胡錦濤等國家主要領導人，50次受到溫家寶、李嵐清、曾培炎等國家、省部級領導重視、批示，影響到國家和地方發(fā)展。在房地產領域，董藩是公認的對國家決策和輿論具有重要影響的人物，曾被評為“年度中國爭議人物”、“中國房地產年度人物”、“中國房地產年度思想貢獻人物”、“中國地產網絡紅人”等，也是外國政府和投資銀行高度關注的中國經濟學家之一。董藩個人業(yè)績和學術觀點被美國之音、美國之音電視臺、美國《世界日報》、《華爾街日報》、新加坡《聯(lián)合早報》、新華社、中央電視臺等媒體廣泛傳播。國家主要領導人多次高度評價董藩的觀點，他也是外國政府和投資銀行關注的中國經濟學家之一，是美國GLG,德意志銀行、瑞士銀行集團、瑞士信貸、高盛、美國資本集團等著名企業(yè)的咨詢專家，也曾擔任多家開發(fā)公司的顧問。
在業(yè)內，董藩被譽為“國策高參”（多項建議被中央領導批示、采納）、'學術界的彭德懷'、“影響中國發(fā)展進程的四位中青年經濟學家”之一（林毅夫、華生、胡鞍鋼、董藩）、“給房地產市場算命最準的人”、“中國房地產四大名嘴”之一（任志強、潘石屹、馮侖、董藩），也被許多反對他的人稱為“人民公敵”（四次被《人民日報》批判）、“四千萬教授”。
董藩長期給中國建設銀行總行、中國工商總行、中國銀行總行、長江商學院、清華、北大、上海交大、浙大、廈大、中山、重慶大學等各種房地產總裁班、韓國企業(yè)家班、新加坡企業(yè)家班、萬達、萬科、soho中國等海內外頂端業(yè)內人士、企業(yè)講授房地產宏觀調控、房地產投資與理財?shù)恼n程，每年聽他講課的海內外企業(yè)家近萬人次，是公認的最具號召力、影響力、最風趣的演講者。曾成功幫助許多企業(yè)家、社會名流和普通百姓在財富高峰上快速攀升。
【課程大綱：
】
第一部分：房地產業(yè)的前途與發(fā)展軌跡——基于《中央改革決定》的觀察
一、房地產業(yè)的確面臨著巨大的壓力
▲江河日下的房地產業(yè)地位與聲譽
▲錯誤觀點泛濫，成為主流認識和決策依據(jù)
▲房地產學科教育的落后以及政治化、道德化、娛樂化、社會化、妖魔化、暴力化成為錯誤認識的表面原因
▲制度設計與傳統(tǒng)文化是沖突的根本原因
▲混亂、無序、朝令夕改的政策
▲房地產業(yè)已經成為對穩(wěn)定威脅最大的行業(yè)
二、《改革決定》中與房地產有關的說法
▲堅持黨的領導，貫徹黨的基本路線，不走封閉僵化的老路，不走改旗易幟的邪路——這意味著保持穩(wěn)定仍然是主旋律，要保持穩(wěn)定就要繼續(xù)調控，繼續(xù)打壓房地產市場
▲一方面強調“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革”，另一方面強調“公有制為主體”——這意味著決策層也很糾結，力圖將相互沖突的制度糅合在一起，但很難，回到房地產業(yè)上尚未形成明確而科學的發(fā)展思路
▲經濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關系……著力解決市場體系不完善、政府干預過多和監(jiān)管不到位問題——把兩方面意思都說了，既有弱化調控、弱化行政干預的意思，又有增加新的監(jiān)管措施、強化監(jiān)管力度的意思
▲堅持發(fā)展仍是解決我國所有問題的關鍵這個重大戰(zhàn)略判斷，以經濟建設為中心——出口受擠壓，消費較穩(wěn)定，要發(fā)展就要靠投資，靠投資就離不開房地產業(yè)。
▲建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場——土地制度不統(tǒng)一、適用法律不一樣，怎么可能
▲在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股——十八億畝土地紅線不保了嗎 規(guī)劃和用途管制的權力在農民手里嗎 土地使用權具備有效流轉的條件嗎
▲農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價——土地財政問題如何解決
▲縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農民合理、規(guī)范、多元保障機制——這意味著城市建設用地成本的上升
▲擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥——這意味著土地財政規(guī)模的增加與某些建設項
三、項目成本的上升
▲建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益——意味著將修改法規(guī)、提高標準、改變土地增值分配方法，但很難
▲完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場——市地可以，農地沒有多大的操作可能性
▲建立全社會房產、信用等基礎數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享——很難，需要時間和系統(tǒng)性制度法規(guī)梳理
▲加快房地產稅立法并適時推進改革——房地產稅與房產稅的含義不同；立法是一項麻煩而漫長的工作
▲保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓——農村宅基地與房產市場與城市無關；對建立農村產權流轉交易市場的態(tài)度曖昧
▲從嚴合理供給城市建設用地，提高城市土地利用率——意味著土地單價的上升、容積率的提高
▲研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構——成立投資公司 政策性銀行
▲健全符合國情的住房保障和供應體系，建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制——沒有新意的頂層設計；慣性表述；公積金法規(guī)會有修改
▲啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策——提升房地產需求規(guī)模：人口數(shù)量、性別、照料需求
▲加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)�！康禺a需求上升；引導人口流向，但很難
▲穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)基本公共服務常住人口全覆蓋，把進城落戶農民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系——繼續(xù)推進城市化，解決進城農民工的住房保障問題，從市場與保障兩個方面推升開發(fā)規(guī)模
▲必須毫不動搖鞏固和發(fā)展公有制經濟，堅持公有制主體地位，發(fā)揮國有經濟主導作用，不斷增強國有經濟活力、控制力、影響力————意味著央企、國企撤出房地產領域的說法徹底終止
四、目前調控政策的幾個特點
▲從穩(wěn)定的角度而不是是否過熱、是否存在泡沫角度研究調控——寧要開發(fā)商破產，不要老百姓造反
▲采用行政手段重壓，不在意是否違法、是否違反經濟規(guī)律，解決了房地產問題再解決宏觀經濟問題
▲反復強調地方政府的責任，并利用官員任免機制確保調控成功。不僅明確地方政府責任，且責任到人
▲強力干預總需求，要求大城市和核心城市實行嚴格管制
▲相信輿論和網民，不信專家（缺德、不值那些錢）
▲采取一切手段，包括輿論引
五、限購限貸政策何時會取消
▲取消限購限貸政策的條件
★市場供求關系趨于均衡，取消限購限貸政策不會導致需求爆發(fā)、價格暴漲
★雖然供求關系不均衡，但已經研究出科學、嚴密的替代性調控方案
★因為限購限貸政策導致交易量明顯下滑、影響到整個國民經濟運行，失業(yè)明顯增加、財政收入困難，威脅到社會穩(wěn)定
★因為限購限貸、價格下滑，導致退房潮出現(xiàn)，進而導致開發(fā)商與購房者之間嚴重沖突，發(fā)生系列嚴重的流血、死亡事件，促使政府反思
▲限購限貸政策長期化的所謂“理由”
★控制通貨膨脹和資產價格暴漲，維護經濟和社會穩(wěn)定
★促進房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展
★調節(jié)貧富差距，維護社會穩(wěn)定
六、房地產業(yè)仍然是最好的產業(yè)
▲房地產是資本密集型行業(yè)
▲房地產業(yè)仍處于上升期
▲房地產業(yè)控制了整個產業(yè)鏈
▲房地產業(yè)是天然的資本運作行業(yè)，杠桿率高
▲房地產業(yè)有兩重門檻，攔住了眾多的競爭者
▲房地產供應彈性小，需求彈性大
▲房地產的需求原則上只擴大不縮小
▲房地產沒有替代品
▲房地產具有區(qū)域壟
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