房地產行業(yè)開發(fā)開發(fā)環(huán)節(jié)“重特事項”會計核算與稅務處理實操經(jīng)典其它上課時間：

本期培訓內容適應房地產、建筑企業(yè)財務總監(jiān)、財務高管、財務經(jīng)理、會計等各類專業(yè)人員。課程費用：3280元/位（含午餐、授課、場地、資料、會務、現(xiàn)場咨詢費等）食宿費用自理，會務組代辦。標間/單間：340 元/天（含雙早），午餐 60 元/人。

房地產行業(yè)有其自身獨特的經(jīng)營特點，在其日常財務核算和稅務管理過程中經(jīng)常會遇到各式各樣的疑點和難點。如何處理好這些具體業(yè)務，積極、主動地管控好財務與稅收風險，是當前房地產行業(yè)所面臨的一大主要難題。為了幫助大家應對困難、化解風險，我們本期課程特意選取了30個大家在日程工作中關注度較高、處理難度較大、政策把握不準的與房地產開發(fā)有關的大問題，按照業(yè)務的性質與分類，分11講（涵蓋大約70個小問題）給大家進行講解。
該課程經(jīng)過長期打磨和不斷推陳出新，具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學習、模擬，更適合大家永久珍藏，是一堂十分難得的好課。
該課程適合企業(yè)財務高管、會計主管以及所有與財稅有關的工作人員學習使用。保證讓大家通過一次培訓，全面弄懂課程規(guī)劃內的所有問題，今后不再為這些問題而糾結。真正成為房地產財稅管理的高手。

課程大綱

第一講以招拍掛或者非貨幣交易方式取得土地會計核算與稅務處理
一、以招掛拍方式取得土地
（一）計算銷項稅時可以扣除的土地價款包括哪些內容，土地閑置費、過渡費、周轉房支出如何處理，以什么為扣除憑證？
（二）該土地價值在計征企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅時應如何處理？以該種形式取得土地計算繳納土地使用稅時注意什么
二、以非貨幣交易形式取得土地使用權
（一）計算銷項稅額時可扣除的土地價款有哪兩種計算方式，分別以什么為扣除憑證
增值稅政策：
（二）計算土地增值稅、企業(yè)所得稅時如何進行成本扣除
第二講以股權轉讓方式取得土地以及拆遷補償業(yè)務的會計核算及稅務處理
一、以股權轉讓方式方式取得土地
（一）計算銷項稅額時可扣除的土地價款如何掌握，股權溢價是否可以作為土地價款扣除，以什么為扣除憑證
（二）股權收購的會計核算【案例分析1】
二、“拆遷補償”業(yè)務的會計核算與稅務處理
（一）與“拆遷補償”有關的稅收政策
（二）返遷房的會計核算與應納稅款計算：
1、用商品房做返遷房的會計核算與應納稅款計算【案例分析2】
2、用非商品房做返遷房的會計核算與稅務處理【案例分析3】
（三）在自己原工廠的土地上搞開發(fā)，原場地上被拆除建筑物、設備價值，能否計入土地成本，換句話說自己單位工廠拆遷能發(fā)生拆遷補償費嗎，如果能以什么為扣除憑證

第三講紅線外支出、購買爛尾樓支出、土地返還款收入會計核算與稅務處理
一、紅線外支出會計核算與稅務處理
（一）紅線外建設支出應如何進行會計核算
（二）外建項目本身是否需要繳納增值稅收，其取得的進項稅能否扣除
（三）計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時項目外建設支出是否允許扣除、如何扣除
二、購買爛尾樓支出會計核算與稅務處理
（一）購買爛尾樓的會計核算
（二）購買爛尾樓支出在計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時如何扣除【案例分析4】
三、土地返還款收入會計核算與稅務處理
（一）取得政府給與的“土地返還款”的會計核算【案例分析5】
（二）取得政府給與的“土地返還款”的稅務處理【案例分析6】【案例分析7】
第四講受托代建業(yè)務、營銷設施建造費、精裝房建設支出會計核算與稅務處理
一、受托代建房屋的會計核算與稅務處理
（一）受托代建房屋的會計核算【案例分析8】
（二）受托代建房屋的稅務處理
二、營銷設施建造費會計核算與稅務處理：（一）會計核算、（二）稅務處理
三、建設銷售精裝房的會計核算與稅務處理
（一）會計核算、（二）稅收規(guī)定
（三）企業(yè)開發(fā)建設精裝房，分別與施工單位簽訂“硬裝交付”和“軟裝交付”合同，對增值稅是否會產生影響？對企業(yè)所得稅和土地增值稅會產生哪些影響
第五講地下設施成本的分攤與稅務處理
一、地下設施成本的分攤
（一）地下設施是否應該分攤土地成本
（二）地下設施是否應當承擔裝修費用
（三）計算分攤地下設施開發(fā)成本時是否允許使用“空間系數(shù)法”【案例分析9】
（四）計算分攤地下設施單位成本時應以建筑面積為準還是以套內使用面積為準
（五）開發(fā)產品完工后，還未結算的、未發(fā)生的配套設施費應如何計提【案例分析10】
二、地下設施的稅務處理
（一）計算企業(yè)所得稅時，地上配套設施與地下配套設施規(guī)定有什么不同
（二）未銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅
（三）已經(jīng)銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地增值稅
（四）出租無產權地下車庫、車位是否應繳納土地增值稅
第六講房地產行業(yè)商業(yè)采購與甲供材業(yè)務管控與稅收風險回避
一、采購業(yè)務的管控與稅收風險回避
（一）合同事項管理
1、合同中的違約金不能與銷售額掛鉤【案例分析11】
2、合有同中必須明確發(fā)票開具條款
3、合同中材料費、運輸費的處理
（二）商業(yè)合作對象的選擇與稅負平衡
二、“甲供材”業(yè)務在甲乙雙方之間的稅收博弈
（一）“甲供材”與“甲控材”的區(qū)別
（二）“甲供材”業(yè)務銷售額的確定【案例分析12】
（三）甲供材業(yè)務測算技巧【案例分析13】【案例分析14】
（四）“甲供材”業(yè)務的合同簽訂技巧
第七講房地產企業(yè)未按正常程序經(jīng)營發(fā)生的相關業(yè)務應如何處置
一、未取得土地使用權之前轉讓、抵押、置換土地應如何計算繳納各項稅款
二、房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產品完工之前收取的定金，以及取得預售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應如何處置，稅收上應如何處理
三、“錯期開發(fā)”應如何讓計算繳納土地使用稅
第八講采取不同促銷手段銷售開發(fā)產品會計核算與稅務處理（一）
一、“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業(yè)）會計核算與稅務處理
二、“以老帶新支出”會計核算、稅務處理、稅務籌劃
三、“抵券銷售——一萬抵五萬”會計核算與稅務處理
四、“假按揭”“零首付”的會計核算與稅務處理
（一）“假按揭”會計核算與稅務處理：
（二）“零首付”：1、延期繳納首付款；2、騙取高額按揭貸款
第九講采取不同促銷手段銷售開發(fā)產品會計核算與稅務處理（二）
一、“先租后售”：（一）會計核算、（二）稅務處理：
二、“低價出售、免費返租”：（一）會計核算、（二）稅務處理【案例分析15】
第十講以房抵債、產權式酒店經(jīng)營、限價銷售業(yè)務會計核算與稅務處理
一、以房產抵債的會計核算與稅務處理
（一）抵頂后未辦理產權轉移的【案例分析16】
（二）抵頂后已經(jīng)辦理產權轉移的
二、“產權式酒店”銷售經(jīng)營會計核算與稅務處理
（一）產權式酒店的函義
（二）常規(guī)模式下產權式酒店銷售經(jīng)營的會計核算與稅務處理【案例分析17】【案例分析18】
（三）產權式酒店投資回報的稅務處理模式
三、限價銷售的會計核算與稅務處理
（一）收款時全額入賬、交房時全額開具發(fā)票的
（二）收款時全額入賬、交房時未全額開具發(fā)票的
（三）收款時未全額入賬、交房時未全額開票的
第十一講房地產企業(yè)融資環(huán)節(jié)風險管控與稅務處理
一、負債規(guī)模應控制在什么規(guī)模為好，如何計算融資規(guī)模上下線【案例分析19】【案例分析20】
二、選取怎樣的還本付息方式更有利于企業(yè)的權益最大化【案例分析21】【案例分析22】
三、營改增以后對“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務的增值稅處理和企業(yè)所得稅應如何處理
四、關聯(lián)方借款利息稅前扣除應如何計算，一旦發(fā)生關聯(lián)方借款應如何調整回避稅收風險【案例分析23】

課程主講

楊汝明老師，是我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作將近30年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經(jīng)驗，為實戰(zhàn)型“稅務稽查專家”。是全國為數(shù)不多的建安、房地產行業(yè)“納稅籌劃名家”。
授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動。具有較強的時效性、實操性；
授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；
授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。