房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)開發(fā)環(huán)節(jié)“重特事項”會計核算與稅務(wù)處理實操經(jīng)典其它上課時間：

• 2021/3/25至2021/3/26 �？�

本期培訓(xùn)內(nèi)容適應(yīng)房地產(chǎn)、建筑企業(yè)財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)高管、財務(wù)經(jīng)理、會計等各類專業(yè)人員。課程費用：3280元/位（含午餐、授課、場地、資料、會務(wù)、現(xiàn)場咨詢費等）食宿費用自理，會務(wù)組代辦。標(biāo)間/單間：340 元/天（含雙早），午餐 60 元/人。

房地產(chǎn)行業(yè)有其自身獨特的經(jīng)營特點，在其日常財務(wù)核算和稅務(wù)管理過程中經(jīng)常會遇到各式各樣的疑點和難點。如何處理好這些具體業(yè)務(wù)，積極、主動地管控好財務(wù)與稅收風(fēng)險，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的一大主要難題。為了幫助大家應(yīng)對困難、化解風(fēng)險，我們本期課程特意選取了30個大家在日程工作中關(guān)注度較高、處理難度較大、政策把握不準(zhǔn)的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的大問題，按照業(yè)務(wù)的性質(zhì)與分類，分11講（涵蓋大約70個小問題）給大家進行講解。
該課程經(jīng)過長期打磨和不斷推陳出新，具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學(xué)習(xí)、模擬，更適合大家永久珍藏，是一堂十分難得的好課。
該課程適合企業(yè)財務(wù)高管、會計主管以及所有與財稅有關(guān)的工作人員學(xué)習(xí)使用。保證讓大家通過一次培訓(xùn)，全面弄懂課程規(guī)劃內(nèi)的所有問題，今后不再為這些問題而糾結(jié)。真正成為房地產(chǎn)財稅管理的高手。

課程大綱

第一講以招拍掛或者非貨幣交易方式取得土地會計核算與稅務(wù)處理
一、以招掛拍方式取得土地
（一）計算銷項稅時可以扣除的土地價款包括哪些內(nèi)容，土地閑置費、過渡費、周轉(zhuǎn)房支出如何處理，以什么為扣除憑證？
（二）該土地價值在計征企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅時應(yīng)如何處理？以該種形式取得土地計算繳納土地使用稅時注意什么
二、以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)
（一）計算銷項稅額時可扣除的土地價款有哪兩種計算方式，分別以什么為扣除憑證
增值稅政策：
（二）計算土地增值稅、企業(yè)所得稅時如何進行成本扣除
第二講以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地以及拆遷補償業(yè)務(wù)的會計核算及稅務(wù)處理
一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式方式取得土地
（一）計算銷項稅額時可扣除的土地價款如何掌握，股權(quán)溢價是否可以作為土地價款扣除，以什么為扣除憑證
（二）股權(quán)收購的會計核算【案例分析1】
二、“拆遷補償”業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)處理
（一）與“拆遷補償”有關(guān)的稅收政策
（二）返遷房的會計核算與應(yīng)納稅款計算：
1、用商品房做返遷房的會計核算與應(yīng)納稅款計算【案例分析2】
2、用非商品房做返遷房的會計核算與稅務(wù)處理【案例分析3】
（三）在自己原工廠的土地上搞開發(fā)，原場地上被拆除建筑物、設(shè)備價值，能否計入土地成本，換句話說自己單位工廠拆遷能發(fā)生拆遷補償費嗎，如果能以什么為扣除憑證

第三講紅線外支出、購買爛尾樓支出、土地返還款收入會計核算與稅務(wù)處理
一、紅線外支出會計核算與稅務(wù)處理
（一）紅線外建設(shè)支出應(yīng)如何進行會計核算
（二）外建項目本身是否需要繳納增值稅收，其取得的進項稅能否扣除
（三）計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時項目外建設(shè)支出是否允許扣除、如何扣除
二、購買爛尾樓支出會計核算與稅務(wù)處理
（一）購買爛尾樓的會計核算
（二）購買爛尾樓支出在計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時如何扣除【案例分析4】
三、土地返還款收入會計核算與稅務(wù)處理
（一）取得政府給與的“土地返還款”的會計核算【案例分析5】
（二）取得政府給與的“土地返還款”的稅務(wù)處理【案例分析6】【案例分析7】
第四講受托代建業(yè)務(wù)、營銷設(shè)施建造費、精裝房建設(shè)支出會計核算與稅務(wù)處理
一、受托代建房屋的會計核算與稅務(wù)處理
（一）受托代建房屋的會計核算【案例分析8】
（二）受托代建房屋的稅務(wù)處理
二、營銷設(shè)施建造費會計核算與稅務(wù)處理：（一）會計核算、（二）稅務(wù)處理
三、建設(shè)銷售精裝房的會計核算與稅務(wù)處理
（一）會計核算、（二）稅收規(guī)定
（三）企業(yè)開發(fā)建設(shè)精裝房，分別與施工單位簽訂“硬裝交付”和“軟裝交付”合同，對增值稅是否會產(chǎn)生影響？對企業(yè)所得稅和土地增值稅會產(chǎn)生哪些影響
第五講地下設(shè)施成本的分?jǐn)偱c稅務(wù)處理
一、地下設(shè)施成本的分?jǐn)?br>（一）地下設(shè)施是否應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?br>（二）地下設(shè)施是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝修費用
（三）計算分?jǐn)偟叵略O(shè)施開發(fā)成本時是否允許使用“空間系數(shù)法”【案例分析9】
（四）計算分?jǐn)偟叵略O(shè)施單位成本時應(yīng)以建筑面積為準(zhǔn)還是以套內(nèi)使用面積為準(zhǔn)
（五）開發(fā)產(chǎn)品完工后，還未結(jié)算的、未發(fā)生的配套設(shè)施費應(yīng)如何計提【案例分析10】
二、地下設(shè)施的稅務(wù)處理
（一）計算企業(yè)所得稅時，地上配套設(shè)施與地下配套設(shè)施規(guī)定有什么不同
（二）未銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅
（三）已經(jīng)銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地增值稅
（四）出租無產(chǎn)權(quán)地下車庫、車位是否應(yīng)繳納土地增值稅
第六講房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)采購與甲供材業(yè)務(wù)管控與稅收風(fēng)險回避
一、采購業(yè)務(wù)的管控與稅收風(fēng)險回避
（一）合同事項管理
1、合同中的違約金不能與銷售額掛鉤【案例分析11】
2、合有同中必須明確發(fā)票開具條款
3、合同中材料費、運輸費的處理
（二）商業(yè)合作對象的選擇與稅負(fù)平衡
二、“甲供材”業(yè)務(wù)在甲乙雙方之間的稅收博弈
（一）“甲供材”與“甲控材”的區(qū)別
（二）“甲供材”業(yè)務(wù)銷售額的確定【案例分析12】
（三）甲供材業(yè)務(wù)測算技巧【案例分析13】【案例分析14】
（四）“甲供材”業(yè)務(wù)的合同簽訂技巧
第七講房地產(chǎn)企業(yè)未按正常程序經(jīng)營發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處置
一、未取得土地使用權(quán)之前轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地應(yīng)如何計算繳納各項稅款
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工之前收取的定金，以及取得預(yù)售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理
三、“錯期開發(fā)”應(yīng)如何讓計算繳納土地使用稅
第八講采取不同促銷手段銷售開發(fā)產(chǎn)品會計核算與稅務(wù)處理（一）
一、“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業(yè)）會計核算與稅務(wù)處理
二、“以老帶新支出”會計核算、稅務(wù)處理、稅務(wù)籌劃
三、“抵券銷售——一萬抵五萬”會計核算與稅務(wù)處理
四、“假按揭”“零首付”的會計核算與稅務(wù)處理
（一）“假按揭”會計核算與稅務(wù)處理：
（二）“零首付”：1、延期繳納首付款；2、騙取高額按揭貸款
第九講采取不同促銷手段銷售開發(fā)產(chǎn)品會計核算與稅務(wù)處理（二）
一、“先租后售”：（一）會計核算、（二）稅務(wù)處理：
二、“低價出售、免費返租”：（一）會計核算、（二）稅務(wù)處理【案例分析15】
第十講以房抵債、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營、限價銷售業(yè)務(wù)會計核算與稅務(wù)處理
一、以房產(chǎn)抵債的會計核算與稅務(wù)處理
（一）抵頂后未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的【案例分析16】
（二）抵頂后已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的
二、“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售經(jīng)營會計核算與稅務(wù)處理
（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的函義
（二）常規(guī)模式下產(chǎn)權(quán)式酒店銷售經(jīng)營的會計核算與稅務(wù)處理【案例分析17】【案例分析18】
（三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的稅務(wù)處理模式
三、限價銷售的會計核算與稅務(wù)處理
（一）收款時全額入賬、交房時全額開具發(fā)票的
（二）收款時全額入賬、交房時未全額開具發(fā)票的
（三）收款時未全額入賬、交房時未全額開票的
第十一講房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)節(jié)風(fēng)險管控與稅務(wù)處理
一、負(fù)債規(guī)模應(yīng)控制在什么規(guī)模為好，如何計算融資規(guī)模上下線【案例分析19】【案例分析20】
二、選取怎樣的還本付息方式更有利于企業(yè)的權(quán)益最大化【案例分析21】【案例分析22】
三、營改增以后對“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)的增值稅處理和企業(yè)所得稅應(yīng)如何處理
四、關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除應(yīng)如何計算，一旦發(fā)生關(guān)聯(lián)方借款應(yīng)如何調(diào)整回避稅收風(fēng)險【案例分析23】

課程主講

楊汝明老師，是我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作將近30年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗，為實戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專家”。是全國為數(shù)不多的建安、房地產(chǎn)行業(yè)“納稅籌劃名家”。
授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動。具有較強的時效性、實操性；
授課特點：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實用；
授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默。