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涂山青：2016，樓市去庫存的困境與出路

發(fā)布時間：2016-8-4 來源：博課企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 作者：涂山青

樓市去庫存，面臨四大現(xiàn)實(shí)困境
在新一輪救市歷時一年多樓市仍無根本好轉(zhuǎn)、庫存繼續(xù)攀升的情況下，12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，集中開出了六條去庫存“藥方”。分別是：推進(jìn)農(nóng)民工市民化；加快戶籍制度改革，允許農(nóng)民工在就業(yè)地落戶；建立公租房制度，將公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；發(fā)展住房租賃市場，引導(dǎo)庫存商品房進(jìn)入住房租賃市場；鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降房價；取消各種不合理的限購措施�？梢钥闯�，“六條措施”打出了去庫存的組合拳。措施的前四條，著力于從制度上掃清新市民購房障礙，加快推動制度層面（如戶籍制度等）深化改革。
樓市經(jīng)過2015年的進(jìn)一步分化，一線城市和部分二線城市加速回暖甚至出現(xiàn)局部瘋狂，去庫存的重點(diǎn)主要在經(jīng)濟(jì)相對落后、缺乏人口吸引力的三四線城市和縣級市。深入分析，“六條措施”能否有效去庫存，至少需要突破現(xiàn)實(shí)中的以下四大困境：
困境1：農(nóng)民市民化和城市落戶買房？
理論上講，通過提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革，讓農(nóng)民工市民化，確實(shí)可以擴(kuò)大房地產(chǎn)有效需求，但指望農(nóng)民工成為消化庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主要力量，恐怕很難。一是戶籍制度改革是一個龐大而復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，目前有些省份出臺的相關(guān)政策目前還只是方向性的，缺乏可操作性的實(shí)施細(xì)則。政策的落地也有一個過程。遠(yuǎn)水不解近渴。二是農(nóng)民工的住房購買能力。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年1至11月全國商品住宅銷售均價為 6513 元/平方米。這也基本上是中西部地區(qū)三四線城市目前的房價水平。按照一套房90平方米估算，加上稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用，總負(fù)擔(dān)在50多萬元，逼近60萬元。而據(jù)國務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2015年2月發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。熟悉農(nóng)村和農(nóng)民的都知道，一般農(nóng)村家庭一年的收入，扣除日常生活開支、子女教育費(fèi)用、醫(yī)療和人情往來（中國廣大農(nóng)村人情風(fēng)盛行），所剩無幾。如果平均一個農(nóng)民工家庭有2人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比在10倍以上。再說，即便是部分農(nóng)民工有意愿在城市購房，房貸怎么解決？農(nóng)民工拿不出穩(wěn)定收入證明，也無財產(chǎn)抵押，無公積金戶頭，銀行貸款存在障礙。除極少數(shù)爆發(fā)起來的農(nóng)戶，普通農(nóng)家要想在城里買房，是一個夢想。三是農(nóng)民工的購房意愿。如果制度上沒有很好地解決農(nóng)民工在城市的就業(yè)機(jī)會、醫(yī)療、子女教育、養(yǎng)老等問題，農(nóng)民工恐怕并不愿意放棄農(nóng)村宅基地、承包地、自留地和農(nóng)村生活相對低成本等的“農(nóng)村紅利”。因?yàn)橹袊r(nóng)民的傳統(tǒng)觀念中，故土難離。土地就是命根子。
因此，寄希望于農(nóng)民工買房以實(shí)現(xiàn)去庫存，即使可以去化極少部分庫存，也難以發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的影響，很難真正解決去庫存難題。
困境2：把農(nóng)民工納入公租房對象，擴(kuò)大公租房范圍？
完善公租房制度，把農(nóng)民工納入公租房范圍，是本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的去庫存“六條措施”中得人心的一大亮點(diǎn)，具有消除戶籍歧視和身份歧視的社會公平意義。然而，這項(xiàng)政策的障礙主要表現(xiàn)在：一是城市現(xiàn)有公租房總量有限，在很多城市低收入家庭都需要排隊(duì)等候的情況，這一政策惠及到農(nóng)民工頭上，恐怕需要假以時日。二是即便政策已不存在障礙，但同樣也有一個落地的時間問題。
困境3：引導(dǎo)庫存商品房進(jìn)入住房租賃市場？
發(fā)展住房租賃市場，引導(dǎo)庫存商品房轉(zhuǎn)化為租賃市場房源，是本次“六條措施”提出的一個新思路。住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，需要大力發(fā)展。政府希望鼓勵個人和機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。從節(jié)約社會資源、激活房地產(chǎn)市場的角度看，這確實(shí)是一個很好的方向，可以作為地方政府去庫存的一個政策著力點(diǎn)。問題是目前中國房價畸高而房屋租賃回報率普遍過低。大量的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，住宅市場靜態(tài)租金回報率僅2%左右。北京某機(jī)構(gòu)調(diào)查全國數(shù)十個城市樣本，2014年僅武漢、成都的回報率剛過3%。很難想象，在三四城市房屋升值前景并不樂觀而房屋租賃回報水平又如此之低的情況下，這一政策能很好地刺激社會資本買房轉(zhuǎn)租。
另外一個方面，三四線城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平也不高，外來人口流入有限，房屋租賃需求疲軟�？堪l(fā)展房屋租賃市場發(fā)展去庫存不現(xiàn)實(shí)。
困境4：鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降房價？
從過去的經(jīng)驗(yàn)看，開發(fā)商主動降價的情況很少見，即便降價也多是屈于公司資金壓力或在外部競爭的壓力。開發(fā)商為什么不愿意降價？一是這些年地價畸高，而且材料和用工成本持續(xù)攀升，商品房的利潤空間不斷被壓縮。開發(fā)商普遍表示降無可降。近來有開發(fā)商接受媒體采訪，問及降房價時說“房價漲50％還虧錢，怎么降？”二是擔(dān)憂。開發(fā)商擔(dān)心降價引發(fā)市場恐慌，市場反而更加低迷，同時擔(dān)心老業(yè)主反彈。三是地方政府不愿意。地方政府其實(shí)是房地產(chǎn)的最大受益者。這也是長期以來地方政府明里暗地促推房價上漲的原因。降價影響地方涉房稅費(fèi)收入。2014年以來房地產(chǎn)市場低迷，三四五線城市商品房銷售不暢，政府賣地收入大幅減少，很多地方財政難以為繼。發(fā)展到2015年，已有一些地方開不出公務(wù)員和教師工資。在這樣的情形下，只要房地產(chǎn)還有“活下去”的可能，地方政府是不愿意甚至是阻擾開發(fā)商降房價的。
2016年不確定環(huán)境下，去庫存的出路何在？
由此看來，救樓市、去庫存問題在諸多現(xiàn)實(shí)障礙下，似乎打上了一個難解的“死結(jié)”。我們必須看到，2016年的樓市，盡管有“中央兩會”定調(diào)之下的政策利好和寬松環(huán)境，但宏觀經(jīng)濟(jì)整體低迷、中西部地區(qū)三四線城市實(shí)業(yè)空虛等因素，仍然增加了樓市的不確定性。因此2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，市場風(fēng)險較大。這主要表現(xiàn)在：國際方面，中國的外向型經(jīng)濟(jì)大受影響，而且近年來人民幣匯率延續(xù)著貶值趨勢，未有扭轉(zhuǎn)跡象。今年元旦過后甚至出現(xiàn)連續(xù)爆跌。人民幣貶值、美元走強(qiáng)，必然帶來資本的外流。這一方面會加大房企海外融資的成本和融資難度，另一方面資本外流又造成國內(nèi)樓市購買力的流失。其次，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下行的壓力，加大了普通產(chǎn)業(yè)勞動者的失業(yè)危機(jī)，打擊了人們的收入增長預(yù)期，會壓制部分人的購房意愿；再次，三四五線城市房地產(chǎn)盲目發(fā)展下現(xiàn)有房屋保有量過大，甚至已局部過剩；以及由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，缺乏人口吸引力甚至人口凈流出。有關(guān)資料顯示，近幾年三四五線城市人口凈流出呈加快趨勢，等等。這都是需要面對的困難。
高層“打響四個殲滅戰(zhàn)”的號角已經(jīng)吹響。三四五線城市如何化“�！睘椤皺C(jī)”，順利實(shí)現(xiàn)去庫存？
假如2016年去庫存狀況仍然不令人滿意，筆者綜合各方面因素分析認(rèn)為，決策層面可能的進(jìn)一步措施及其局限性一并分析如下：一是進(jìn)一步降低購房門檻。例如再降首付，如有必要，首付甚至可能降到10％。又如調(diào)高公積金貸款額度等。如此則杠桿率太高，增加了不良貸款的風(fēng)險，必須謹(jǐn)慎。再如降準(zhǔn)降息。經(jīng)過2015年連續(xù)五次降準(zhǔn)降息，目前房貸利息已處于十年來最低水平。2016年如果迫于形勢，不排除還有1至2次降準(zhǔn)降息的可能，但空間已經(jīng)不大。二是繼續(xù)加大稅費(fèi)優(yōu)惠和購房補(bǔ)貼，或者調(diào)整首貸標(biāo)準(zhǔn)、二三套房稅費(fèi)等。這一招的見效往往較為明顯，因此常被地方政府用作救市的靈丹妙藥。三是啟動房貸利息抵扣個稅。擬議中的這一招，2015年底曾讓媒體熱鬧過一陣。但筆者認(rèn)為此招恐怕也難見效。因?yàn)槿奈寰€城市收入低，普通工薪階層個稅極其有限，能沖抵的房貸利息也就極其有限。難以有效刺激三四市場，反倒是將利好一二線城市。然而，一二線城市2015年以來提前回暖并呈瘋狂態(tài)勢，“個稅抵利息”最能刺激的是高收入人群，容易進(jìn)一步拉升房價，而且也有“劫貧濟(jì)富”、影響社會公平的負(fù)作用。四是停建經(jīng)適房，對保障人群改發(fā)貨幣補(bǔ)貼，和棚戶區(qū)改造改為貨幣化安置。五是政府回購商品房用作保障房。這四、五兩招如果操作得好，有可能較大程度化解部分商品房庫存。頗有政府為房地產(chǎn)市場“兜底”的意味。僅以棚戶區(qū)改造來看：根據(jù)國務(wù)院工作安排，2015~2017年全國棚戶區(qū)改造任務(wù)為1800萬套。而2015年國務(wù)院確定的改造任務(wù)目標(biāo)為540萬套。照此推算，2016年和2017年的改造任務(wù)達(dá)1200多萬套。如果今明兩年內(nèi)貨幣化安置占到一半比例，也將形成900萬套的住房需求。當(dāng)然這只是理論上的。對于城市低收入家庭和棚戶區(qū)居民來說，貨幣化安置的補(bǔ)貼力度在多大程度上能轉(zhuǎn)化為購房需求？還有待觀察。倒是政府回購商品房用作保障房和公租房，現(xiàn)實(shí)的去庫存效果會明顯得多。但這也宥于政府的財力和住房保障能力及規(guī)模。
至于地方政府層面，現(xiàn)實(shí)條件下，要克服短期利益行為，壓抑賣地沖動，放緩?fù)恋厝胧泄?jié)奏。長遠(yuǎn)看，三四線城市地方政府要下決心改變那種急功近利的發(fā)展方式，真正樹立科學(xué)的發(fā)展觀，結(jié)合地方特點(diǎn)和資源稟賦，著力培植新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同時大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，特色農(nóng)業(yè)例如特色種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)，和農(nóng)產(chǎn)品深加工等，擺脫單純的“土地財政”依賴，發(fā)展壯大區(qū)域經(jīng)濟(jì)，不斷創(chuàng)造城市就業(yè)機(jī)會，同時下大力氣不斷完善文化、體育、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)，才能吸引并留住人才，吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力，給房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展和現(xiàn)實(shí)去庫存創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。否則，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展”就只是一句空話。
企業(yè)營銷層面。房企要轉(zhuǎn)變觀念，打開視野和思路，創(chuàng)新營銷模式，改進(jìn)去庫存手段。采用靈活有效的營銷手段，去除浮躁，加強(qiáng)樓盤的針對性宣傳，加大優(yōu)惠促銷力度，必要時適當(dāng)降價，以價換量，緩解現(xiàn)金流。要注意創(chuàng)新產(chǎn)品，提升質(zhì)量，更好地滿足人們對于優(yōu)質(zhì)住宅、創(chuàng)新型住宅（如萬科微公寓）的需求。同時積極主動地配合地方政府的去庫存政策，爭取把質(zhì)量良好的庫存商品房轉(zhuǎn)化為政府保障房。要審時度勢，積極參與和推動社會資本搭建住房租賃平臺，并且在社會資本融資、貸款、擔(dān)保和公證等方面提供優(yōu)良服務(wù)和售后服務(wù)，實(shí)現(xiàn)庫存的多渠道有效去化。

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