樓市去庫存，面臨四大現(xiàn)實(shí)困境
在新一輪救市歷時(shí)一年多樓市仍無根本好轉(zhuǎn)、庫存繼續(xù)攀升的情況下，12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，集中開出了六條去庫存“藥方”。分別是：推進(jìn)農(nóng)民工市民化；加快戶籍制度改革，允許農(nóng)民工在就業(yè)地落戶；建立公租房制度，將公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；發(fā)展住房租賃市場，引導(dǎo)庫存商品房進(jìn)入住房租賃市場；鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降房價(jià)；取消各種不合理的限購措施�？梢钥闯觯�“六條措施”打出了去庫存的組合拳。措施的前四條，著力于從制度上掃清新市民購房障礙，加快推動制度層面（如戶籍制度等）深化改革。
樓市經(jīng)過2015年的進(jìn)一步分化，一線城市和部分二線城市加速回暖甚至出現(xiàn)局部瘋狂，去庫存的重點(diǎn)主要在經(jīng)濟(jì)相對落后、缺乏人口吸引力的三四線城市和縣級市。深入分析，“六條措施”能否有效去庫存，至少需要突破現(xiàn)實(shí)中的以下四大困境：
困境1：農(nóng)民市民化和城市落戶買房？
理論上講，通過提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革，讓農(nóng)民工市民化，確實(shí)可以擴(kuò)大房地產(chǎn)有效需求，但指望農(nóng)民工成為消化庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主要力量，恐怕很難。一是戶籍制度改革是一個(gè)龐大而復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，目前有些省份出臺的相關(guān)政策目前還只是方向性的，缺乏可操作性的實(shí)施細(xì)則。政策的落地也有一個(gè)過程。遠(yuǎn)水不解近渴。二是農(nóng)民工的住房購買能力。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年1至11月全國商品住宅銷售均價(jià)為 6513 元/平方米。這也基本上是中西部地區(qū)三四線城市目前的房價(jià)水平。按照一套房90平方米估算，加上稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用，總負(fù)擔(dān)在50多萬元，逼近60萬元。而據(jù)國務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2015年2月發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。熟悉農(nóng)村和農(nóng)民的都知道，一般農(nóng)村家庭一年的收入，扣除日常生活開支、子女教育費(fèi)用、醫(yī)療和人情往來（中國廣大農(nóng)村人情風(fēng)盛行），所剩無幾。如果平均一個(gè)農(nóng)民工家庭有2人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價(jià)收入比在10倍以上。再說，即便是部分農(nóng)民工有意愿在城市購房，房貸怎么解決？農(nóng)民工拿不出穩(wěn)定收入證明，也無財(cái)產(chǎn)抵押，無公積金戶頭，銀行貸款存在障礙。除極少數(shù)爆發(fā)起來的農(nóng)戶，普通農(nóng)家要想在城里買房，是一個(gè)夢想。三是農(nóng)民工的購房意愿。如果制度上沒有很好地解決農(nóng)民工在城市的就業(yè)機(jī)會、醫(yī)療、子女教育、養(yǎng)老等問題，農(nóng)民工恐怕并不愿意放棄農(nóng)村宅基地、承包地、自留地和農(nóng)村生活相對低成本等的“農(nóng)村紅利”。因?yàn)橹袊�農(nóng)民的傳統(tǒng)觀念中，故土難離。土地就是命根子。
因此，寄希望于農(nóng)民工買房以實(shí)現(xiàn)去庫存，即使可以去化極少部分庫存，也難以發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的影響，很難真正解決去庫存難題。
困境2：把農(nóng)民工納入公租房對象，擴(kuò)大公租房范圍？
完善公租房制度，把農(nóng)民工納入公租房范圍，是本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的去庫存“六條措施”中得人心的一大亮點(diǎn)，具有消除戶籍歧視和身份歧視的社會公平意義。然而，這項(xiàng)政策的障礙主要表現(xiàn)在：一是城市現(xiàn)有公租房總量有限，在很多城市低收入家庭都需要排隊(duì)等候的情況，這一政策惠及到農(nóng)民工頭上，恐怕需要假以時(shí)日。二是即便政策已不存在障礙，但同樣也有一個(gè)落地的時(shí)間問題。
困境3：引導(dǎo)庫存商品房進(jìn)入住房租賃市場？
發(fā)展住房租賃市場，引導(dǎo)庫存商品房轉(zhuǎn)化為租賃市場房源，是本次“六條措施”提出的一個(gè)新思路。住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，需要大力發(fā)展。政府希望鼓勵個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。從節(jié)約社會資源、激活房地產(chǎn)市場的角度看，這確實(shí)是一個(gè)很好的方向，可以作為地方政府去庫存的一個(gè)政策著力點(diǎn)。問題是目前中國房價(jià)畸高而房屋租賃回報(bào)率普遍過低。大量的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，住宅市場靜態(tài)租金回報(bào)率僅2%左右。北京某機(jī)構(gòu)調(diào)查全國數(shù)十個(gè)城市樣本，2014年僅武漢、成都的回報(bào)率剛過3%。很難想象，在三四城市房屋升值前景并不樂觀而房屋租賃回報(bào)水平又如此之低的情況下，這一政策能很好地刺激社會資本買房轉(zhuǎn)租。
另外一個(gè)方面，三四線城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平也不高，外來人口流入有限，房屋租賃需求疲軟�？堪l(fā)展房屋租賃市場發(fā)展去庫存不現(xiàn)實(shí)。
困境4：鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降房價(jià)？
從過去的經(jīng)驗(yàn)看，開發(fā)商主動降價(jià)的情況很少見，即便降價(jià)也多是屈于公司資金壓力或在外部競爭的壓力。開發(fā)商為什么不愿意降價(jià)？一是這些年地價(jià)畸高，而且材料和用工成本持續(xù)攀升，商品房的利潤空間不斷被壓縮。開發(fā)商普遍表示降無可降。近來有開發(fā)商接受媒體采訪，問及降房價(jià)時(shí)說“房價(jià)漲50％還虧錢，怎么降？”二是擔(dān)憂。開發(fā)商擔(dān)心降價(jià)引發(fā)市場恐慌，市場反而更加低迷，同時(shí)擔(dān)心老業(yè)主反彈。三是地方政府不愿意。地方政府其實(shí)是房地產(chǎn)的最大受益者。這也是長期以來地方政府明里暗地促推房價(jià)上漲的原因。降價(jià)影響地方涉房稅費(fèi)收入。2014年以來房地產(chǎn)市場低迷，三四五線城市商品房銷售不暢，政府賣地收入大幅減少，很多地方財(cái)政難以為繼。發(fā)展到2015年，已有一些地方開不出公務(wù)員和教師工資。在這樣的情形下，只要房地產(chǎn)還有“活下去”的可能，地方政府是不愿意甚至是阻擾開發(fā)商降房價(jià)的。
2016年不確定環(huán)境下，去庫存的出路何在？
由此看來，救樓市、去庫存問題在諸多現(xiàn)實(shí)障礙下，似乎打上了一個(gè)難解的“死結(jié)”。我們必須看到，2016年的樓市，盡管有“中央兩會”定調(diào)之下的政策利好和寬松環(huán)境，但宏觀經(jīng)濟(jì)整體低迷、中西部地區(qū)三四線城市實(shí)業(yè)空虛等因素，仍然增加了樓市的不確定性。因此2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，市場風(fēng)險(xiǎn)較大。這主要表現(xiàn)在：國際方面，中國的外向型經(jīng)濟(jì)大受影響，而且近年來人民幣匯率延續(xù)著貶值趨勢，未有扭轉(zhuǎn)跡象。今年元旦過后甚至出現(xiàn)連續(xù)爆跌。人民幣貶值、美元走強(qiáng)，必然帶來資本的外流。這一方面會加大房企海外融資的成本和融資難度，另一方面資本外流又造成國內(nèi)樓市購買力的流失。其次，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下行的壓力，加大了普通產(chǎn)業(yè)勞動者的失業(yè)危機(jī)，打擊了人們的收入增長預(yù)期，會壓制部分人的購房意愿；再次，三四五線城市房地產(chǎn)盲目發(fā)展下現(xiàn)有房屋保有量過大，甚至已局部過剩；以及由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，缺乏人口吸引力甚至人口凈流出。有關(guān)資料顯示，近幾年三四五線城市人口凈流出呈加快趨勢，等等。這都是需要面對的困難。
高層“打響四個(gè)殲滅戰(zhàn)”的號角已經(jīng)吹響。三四五線城市如何化“�！睘椤皺C(jī)”，順利實(shí)現(xiàn)去庫存？
假如2016年去庫存狀況仍然不令人滿意，筆者綜合各方面因素分析認(rèn)為，決策層面可能的進(jìn)一步措施及其局限性一并分析如下：一是進(jìn)一步降低購房門檻。例如再降首付，如有必要，首付甚至可能降到10％。又如調(diào)高公積金貸款額度等。如此則杠桿率太高，增加了不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)，必須謹(jǐn)慎。再如降準(zhǔn)降息。經(jīng)過2015年連續(xù)五次降準(zhǔn)降息，目前房貸利息已處于十年來最低水平。2016年如果迫于形勢，不排除還有1至2次降準(zhǔn)降息的可能，但空間已經(jīng)不大。二是繼續(xù)加大稅費(fèi)優(yōu)惠和購房補(bǔ)貼，或者調(diào)整首貸標(biāo)準(zhǔn)、二三套房稅費(fèi)等。這一招的見效往往較為明顯，因此常被地方政府用作救市的靈丹妙藥。三是啟動房貸利息抵扣個(gè)稅。擬議中的這一招，2015年底曾讓媒體熱鬧過一陣。但筆者認(rèn)為此招恐怕也難見效。因?yàn)槿�四五線城市收入低，普通工薪階層個(gè)稅極其有限，能沖抵的房貸利息也就極其有限。難以有效刺激三四市場，反倒是將利好一二線城市。然而，一二線城市2015年以來提前回暖并呈瘋狂態(tài)勢，“個(gè)稅抵利息”最能刺激的是高收入人群，容易進(jìn)一步拉升房價(jià)，而且也有“劫貧濟(jì)富”、影響社會公平的負(fù)作用。四是停建經(jīng)適房，對保障人群改發(fā)貨幣補(bǔ)貼，和棚戶區(qū)改造改為貨幣化安置。五是政府回購商品房用作保障房。這四、五兩招如果操作得好，有可能較大程度化解部分商品房庫存。頗有政府為房地產(chǎn)市場“兜底”的意味。僅以棚戶區(qū)改造來看：根據(jù)國務(wù)院工作安排，2015~2017年全國棚戶區(qū)改造任務(wù)為1800萬套。而2015年國務(wù)院確定的改造任務(wù)目標(biāo)為540萬套。照此推算，2016年和2017年的改造任務(wù)達(dá)1200多萬套。如果今明兩年內(nèi)貨幣化安置占到一半比例，也將形成900萬套的住房需求。當(dāng)然這只是理論上的。對于城市低收入家庭和棚戶區(qū)居民來說，貨幣化安置的補(bǔ)貼力度在多大程度上能轉(zhuǎn)化為購房需求？還有待觀察。倒是政府回購商品房用作保障房和公租房，現(xiàn)實(shí)的去庫存效果會明顯得多。但這也宥于政府的財(cái)力和住房保障能力及規(guī)模。
至于地方政府層面，現(xiàn)實(shí)條件下，要克服短期利益行為，壓抑賣地沖動，放緩?fù)恋厝胧泄?jié)奏。長遠(yuǎn)看，三四線城市地方政府要下決心改變那種急功近利的發(fā)展方式，真正樹立科學(xué)的發(fā)展觀，結(jié)合地方特點(diǎn)和資源稟賦，著力培植新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同時(shí)大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，特色農(nóng)業(yè)例如特色種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)，和農(nóng)產(chǎn)品深加工等，擺脫單純的“土地財(cái)政”依賴，發(fā)展壯大區(qū)域經(jīng)濟(jì)，不斷創(chuàng)造城市就業(yè)機(jī)會，同時(shí)下大力氣不斷完善文化、體育、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)，才能吸引并留住人才，吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力，給房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展和現(xiàn)實(shí)去庫存創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。否則，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展”就只是一句空話。
企業(yè)營銷層面。房企要轉(zhuǎn)變觀念，打開視野和思路，創(chuàng)新營銷模式，改進(jìn)去庫存手段。采用靈活有效的營銷手段，去除浮躁，加強(qiáng)樓盤的針對性宣傳，加大優(yōu)惠促銷力度，必要時(shí)適當(dāng)降價(jià)，以價(jià)換量，緩解現(xiàn)金流。要注意創(chuàng)新產(chǎn)品，提升質(zhì)量，更好地滿足人們對于優(yōu)質(zhì)住宅、創(chuàng)新型住宅（如萬科微公寓）的需求。同時(shí)積極主動地配合地方政府的去庫存政策，爭取把質(zhì)量良好的庫存商品房轉(zhuǎn)化為政府保障房。要審時(shí)度勢，積極參與和推動社會資本搭建住房租賃平臺，并且在社會資本融資、貸款、擔(dān)保和公證等方面提供優(yōu)良服務(wù)和售后服務(wù)，實(shí)現(xiàn)庫存的多渠道有效去化。