稅收征管新格局下的房地產(chǎn)企業(yè)：——“個(gè)稅新政解析、社保費(fèi)規(guī)劃暨土地增值稅模擬清算實(shí)務(wù)專題”其它上課時(shí)間：

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

專題背景

備受社會(huì)廣泛關(guān)注的個(gè)人所得稅分類和綜合計(jì)征改革伴隨2018年8月31日中華人民共和國主席令第九號(hào)終于落地，中國的個(gè)人所得稅改革終于邁出堅(jiān)實(shí)的一步，這次歷史性的個(gè)稅改革都有哪些新變化？房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)關(guān)注哪些新亮點(diǎn)和報(bào)稅及扣除新要點(diǎn)？年底前應(yīng)利用好哪些紅利？納稅人和扣繳義務(wù)人應(yīng)提前做好哪些應(yīng)對(duì)方略？

2019年初社保費(fèi)全部移交稅務(wù)征管，會(huì)有哪些新變化？未按規(guī)定交納都有哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)如何合法降低社保費(fèi)成本？應(yīng)做好哪些制度規(guī)劃、合同管控和財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)？

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅改革平穩(wěn)運(yùn)行期剛剛開始，又進(jìn)入國地稅合并的嚴(yán)征管體制，房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目土地增值稅清算有何不同？項(xiàng)目橫跨新老時(shí)期收入該如何確認(rèn)？新項(xiàng)目土地成本確認(rèn)與營改增前有何不同？不同承包方式對(duì)建筑成本造成哪些影響？會(huì)計(jì)核算制度變化對(duì)項(xiàng)目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響？增值稅稅率下調(diào)對(duì)清算結(jié)果造成哪些影響？

新出臺(tái)的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對(duì)土地增值稅清算有哪些影響？金三系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)征管給企業(yè)清算帶來哪些隱憂？如何進(jìn)行開發(fā)前期公司整體組織架構(gòu)搭建有效應(yīng)對(duì)土地增值稅的高稅負(fù)問題？如何利用本企業(yè)財(cái)務(wù)資料結(jié)合國家最新土地增值稅新政進(jìn)行土地增值稅測算和模擬清算？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何進(jìn)行土地增值稅清算檢查和納稅評(píng)估？如何有效應(yīng)對(duì)？

針對(duì)2018年個(gè)稅新政、社保費(fèi)，土地增值稅立法！我司定于10月26-27日，特邀財(cái)稅社保專家于老師在鄭州舉辦本次大會(huì)。誠邀您參加！于老師將在現(xiàn)場為您提前排查企業(yè)社保及個(gè)稅改革中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，通過實(shí)操案例結(jié)合申報(bào)表填報(bào)的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測算管控和清算檢查應(yīng)對(duì)新技能。

主講內(nèi)容

上篇：個(gè)人所得稅新政解析

一．個(gè)稅修改歷程簡介及關(guān)注要點(diǎn)

二．本次個(gè)稅改革修改的主要內(nèi)容詳解及納稅人和扣繳義務(wù)人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的

涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及2018年可利用的紅利空間

三．本次個(gè)稅改革的新亮點(diǎn)及籌劃應(yīng)對(duì)要點(diǎn)

四．納稅人和扣繳義務(wù)人如何提前作好有效應(yīng)對(duì)？

中篇：社保費(fèi)成本如何合法降低

一．國地稅合并，社保費(fèi)征管面臨哪些新變化？

二．不按規(guī)定繳社保費(fèi)面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？

三．企業(yè)如何合法降低社保費(fèi)成本。

四．建筑企業(yè)如何簽訂合同能合法降低社保費(fèi)成本。

五．社保費(fèi)財(cái)務(wù)處理應(yīng)注意的問題。

下篇：土地增值稅清算模擬演練

一．土地增值稅清算必備知識(shí)

1．土地增值稅的清算單位如何劃分？

2．如何通過清算單位的事前規(guī)劃有效降低項(xiàng)目整體稅負(fù)？

3．應(yīng)清算項(xiàng)目和可清算項(xiàng)目的政策解析及籌劃應(yīng)用

二．收入總額的確認(rèn)和清算審核

1．與收入相關(guān)的面積

2．收入總額的確認(rèn)

3．政府限定回遷房價(jià)格如何確認(rèn)收入額？

4．收入總額的清算審核。

案例1：實(shí)測面積與合同面積存在誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算實(shí)例解析？

案例2：拆遷補(bǔ)償案例解析及應(yīng)用

三．扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)和審核

1．扣除項(xiàng)目的扣除原則

2．土地成本的歸集和分配

⑴ 土地成本的構(gòu)成內(nèi)容

⑵ 土地成本的具體歸集和分?jǐn)?

⑶ 拆遷安置費(fèi)在土地成本確認(rèn)中的具體應(yīng)用

⑷ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的入帳票據(jù)

⑸ 土地成本確認(rèn)中的相關(guān)問題及涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范

⑹ 土地成本確認(rèn)中的明細(xì)申報(bào)表及注意事項(xiàng)

⑺ 營改增對(duì)土地成本列支的影響及風(fēng)險(xiǎn)管控

問題1：增值稅體制下“差額計(jì)算銷項(xiàng)稅額”是否影響新項(xiàng)目土地成本扣除

問題2：開發(fā)商用原為政府墊付工程款抵頂土地出讓金，這部分土地成本沒有出讓金票據(jù)，能否扣除？

問題3：母公司拿地子公司開發(fā)下，母公司名頭出讓金票據(jù)是否允許子公司作為土地成本扣除？

案例1：地價(jià)款攤銷案例解析及應(yīng)用

案例2：本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析及應(yīng)用

案例3：土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例

3．前期工程費(fèi)的歸集和分配

4．建筑安裝工程費(fèi)的歸集和分配

⑴ 房屋裝修費(fèi)用如何扣除？有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？營銷設(shè)施裝修如何扣除？

⑵ 房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不全清算如何處理？

⑶ 單棟建筑物含不同類型房地產(chǎn)，清算時(shí)如何利用層高系數(shù)法計(jì)算其建筑成本？

⑷ 商住一體樓成本劃分涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及規(guī)劃策略；工程預(yù)決算、工程定額在成

本列支中的指導(dǎo)作用

⑸ 混合銷售和兼營下，票據(jù)結(jié)算應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

案例：單棟建筑含不同類型房產(chǎn)，清算時(shí)其建筑成本應(yīng)如何分?jǐn)偅?

5．公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配

⑴ 公共配套設(shè)施費(fèi)如何涉稅認(rèn)定？成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)

用土地增值稅清算時(shí)如何分?jǐn)偅?

⑵ 建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬

于全體業(yè)主所有的”如何涉稅認(rèn)定？

⑶ 分期開發(fā)公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，土地增值稅如何扣除？

⑷ 分期開發(fā)的多期公共配套費(fèi)稅收上應(yīng)如何分?jǐn)偅?

⑸ 紅線外工程土地增值稅清算時(shí)如何扣除？

⑹ 銷售房產(chǎn)同時(shí)附贈(zèng)其他開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅如何處理？

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)全部銷售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何掌握？

案例2：清算時(shí)，對(duì)開發(fā)公司“在小區(qū)外為政府建公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用” 是否允許扣除？對(duì)該部分設(shè)施取得的進(jìn)項(xiàng)稅，土地增值稅清算時(shí)如何處置？

6．開發(fā)間接費(fèi)的歸集和分配

⑴ 物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除？

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？

案例2：利息扣除的選擇實(shí)例應(yīng)用

7．期間費(fèi)用的處理

⑴ 期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用如何區(qū)分？房地產(chǎn)企業(yè)哪些費(fèi)用土地增值稅清算時(shí)必須作為管理費(fèi)用認(rèn)定？

8．稅金的處理

⑴ 營改增后土地增值稅稅金扣除常見誤區(qū)及風(fēng)險(xiǎn)把控

9．其它扣除項(xiàng)目金額

⑴ 整體購買未竣工開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)如何扣除？

⑵ 單獨(dú)修建的售樓部等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除?

⑶ 爛尾樓收購涉稅風(fēng)險(xiǎn)剖析及規(guī)劃策略

案例1：無產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計(jì)算案例解析及應(yīng)用

案例2：精裝房對(duì)土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例

案例3：項(xiàng)目橫跨營改增前后，清算時(shí)收入、成本、費(fèi)用、稅金、加計(jì)扣除如何計(jì)算？

10．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

⑴ 以核定征收方式清算項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，如何計(jì)算土地增值稅？

⑵ 清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？

⑶ 清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？清算后取得成本費(fèi)用，土地增值稅如何處理？

11．核定征收清算

12．土地增值稅會(huì)計(jì)處理

13．土地增值稅的監(jiān)管

14．土地增值稅清算的六大步驟

15．土地增值稅清算小結(jié)

四．土地增值稅清算檢查應(yīng)對(duì)

1．清算審核概述

2．案頭初審

3．實(shí)地調(diào)查取證

4．清算主體的審核

5．項(xiàng)目收入的審核

6．扣除項(xiàng)目的審核

五．土地增值稅的反避稅和稅收籌劃

1．土地增值稅的反避稅

⑴ 目前國家出臺(tái)的土地增值稅反避稅政策有哪些？企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

2．土地增值稅的稅收籌劃

⑴ 如何利用代建房、合作建房、增加扣除項(xiàng)目金額、稅收優(yōu)惠、代收費(fèi)用等籌劃實(shí)例

六．土地增值稅清算案例應(yīng)用

1．基本案情

2．檢查發(fā)現(xiàn)情況

3．土地增值稅清算應(yīng)注意的問題

七．現(xiàn)場互動(dòng)：學(xué)員問，老師答，疑難問題不用怕。

主講專家：于老師

全國注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：增值稅體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算實(shí)操和營改增應(yīng)對(duì)、增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)組織架構(gòu)搭建及商業(yè)模式創(chuàng)新和資本運(yùn)作、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控和稅收籌劃預(yù)算、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識(shí)別和財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團(tuán)的財(cái)稅顧問。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財(cái)稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個(gè)個(gè)復(fù)雜的財(cái)稅知識(shí)點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)特點(diǎn)分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營實(shí)際，充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政解決財(cái)稅疑難問題的能力強(qiáng)。