【專題背景】 ☆2014年土地增值稅清算風暴來襲，作為地產(chǎn)企業(yè)的您準備好了嗎 目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)收到土地增值稅清算通知，土地增值稅清算執(zhí)行強度和力度不斷加大；國稅總局已將清算任務下達到每個省和直轄市、每個局長，形勢逼人。面對越來越快的清算速度，您是否感到雪上加霜！是否正經(jīng)歷迷惘 誰能幫您做出最佳清算方案 作為行業(yè)專家，有義務幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過清算難關，我們特安排此次土地增值稅清算專題課程。 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。 土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多，重慶市地稅局近期發(fā)布了《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告 》2014年9號公告，并于8月1日起正式實施，對土地增值稅清算中的眾多問題進行明確，影響極大。本課程將根據(jù)重慶市的特殊規(guī)定逐一分析，教給大家輕松應對土地增值稅清算風暴。 稅總發(fā)[2013]67號文要求稅務機關抓好清算這一關鍵環(huán)節(jié)，稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理。特別是商業(yè)類地產(chǎn)項目，由于增值率高，清算將導致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導致無法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應對的準備。 本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報業(yè)務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業(yè)務和清算工作的經(jīng)驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。 【主講專家】許老師：國內(nèi)著名房地產(chǎn)稅務籌劃專家，長期從事房地產(chǎn)相關行業(yè)納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)驗。多次應邀為全國房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業(yè)棘手財稅問題，被業(yè)內(nèi)人士譽為“中國稅法活字典”和“國內(nèi)納稅答疑第一人”。 【主講內(nèi)容】 第一節(jié)：土地增值稅稽查形式分析 ◇：《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》2014年9號公告的 執(zhí)行帶來哪些稽查新動向及應對策略 第二節(jié)：土地增值稅清算鑒證、稅收稽查應對及稅收風險點 一、土地增值稅清算單位的檢查 1．土地增值稅清算時清算項目到底應該分為幾類 2．清算單位內(nèi)各類核算對象，是否能夠合并清算 3．如何確定土地增稅的清算單位 4．如何把握“國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”、“分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)” 5．商住一體樓土地增值稅計算及應對技巧 6．對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅 7．房地產(chǎn)企業(yè)的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算 8．地下人防設施是否應屬于土地增值稅的征稅范圍 9．小產(chǎn)權房是否應屬于土地增值稅的征稅范圍 10．采取BT模式建設新民居工程需要繳納土地增值稅嗎 11．房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項目土地增值稅如何清算 二、土地增值稅清算時點的確定及其稅務風險 1．土地增值稅清算到底應該掌握在那個時點進行 2．清算實點確定應注意的事項及涉稅風險 三、稅務稽查人員重點關注的事項 四、土地增值稅清算項目收入稽查及稅收疑難點 1．土地增值稅收入清算的基本稽查程序和方法 2．土地增值稅清算條件稽查 3．應稅收入的檢查 ⑴ 賬面應稅收入的檢查 ⑵ 審查入賬價格 ⑶ 應列未列應稅收入的審查 ⑷ 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入的檢查 4．轉讓永久使用權檢查 5．代收款項檢查 6．土地增值稅清算收入確認的3個重點 7．與收入有關的疑難問題解析： ⑴ 企業(yè)在土地增值稅清算時，未開票也未簽訂銷售合同的房產(chǎn)應如何確認收入 ⑵ 房產(chǎn)轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產(chǎn)受讓方 承擔，轉讓收入怎樣確定 五、扣除項目的稅務稽查及疑難問題 1．扣除項目稅務稽查方法 2．土地征用及拆遷補償費的稽查方法及風險點 ⑴ 稅務機關對土地征用及拆遷補償費的稽查要點 ⑵ 企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除 ⑶ 企業(yè)外購樓盤發(fā)生的契稅轉讓時如何計算扣除 ⑷ 成片受讓土地、分期開發(fā)時，如何確定已轉讓部分應分攤的土地使用權金額 ⑸ 合作建房分配產(chǎn)品的，在清算中如何確定開發(fā)企業(yè)取得的土地的金額 ⑹ 土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除 ⑺ 單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理 ⑻ 納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目 ⑼ 土地滯納金在計算土地增值稅時能否扣除 3．前期工程費的稽查方法及風險點 ◇ 設計費稅收籌劃涉稅風險點 4．建筑安裝工程費的稽查方法及風險點 �、� 采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的檢查 ⑵ 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的檢查 ⑶ 房屋裝修費用怎樣確定 ⑷ 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應如何計算扣除 5．基礎設施費和公共配套設施費的稽查方法及風險點 ⑴ 小區(qū)外部為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除 ⑵ 多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，如何合理分攤 6．開發(fā)間接費用的稽查方法及風險點 �、� 同一項目是否可采取不同的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除方法 ⑵ 納稅人繳納的規(guī)費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數(shù) ⑶ 企業(yè)開發(fā)部、預算部、材料部、技術部等部門的費用如何扣除 7．開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務費用）的稽查方法及風險點 �、� 利息扣除的涉稅風險點 ⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)像個人、關聯(lián)方借款費用應如何扣除 委托其他單位、個人向金融 機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎 ⑶ 取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除 ⑷ 開發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理 ⑸ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費如何扣除 ⑹ 物業(yè)啟動費在計算土地增值稅時能否扣除 8．與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金稽查方法及風險點 9．加計扣除項目稽查方法及風險點 10．“舊房及建筑物的評估價格”的檢查 第三節(jié)：土地增值稅重特疑難事項解析 1．企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及土地增值稅涉稅風險 2．利息支出：企業(yè)所得稅與土地增值稅扣除規(guī)定有別 3．子公司清算轉給母公司的地下車庫如何繳納增值稅 4．項目公司注銷前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理 5．真假按揭涉稅處理 6．土地增值稅清算幾種常見錯誤 7．無產(chǎn)權證建筑物如何計算土地增值稅 8．置換房屋如何繳納營業(yè)稅和土地增值稅 9．注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損土地增值稅處理 10．雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理 11．將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續(xù)的土地 增值稅處理 12．未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理； 13．房地產(chǎn)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處理 如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理 14．以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的是否征收土地增值稅 15．房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的土地增值稅涉稅風險 16．合作建房是否要繳納土地增值稅 17．未結清房款收入如何清算 18．房
各房地產(chǎn)企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。